Commissioni Airbnb 2026: cosa cambia con la fee host del 15,5%

Le commissioni Airbnb 2026 cambieranno il modo in cui molti host italiani dovranno impostare tariffe, spese di pulizia, sconti e strategie di vendita.

Airbnb ha indicato il 13 ottobre 2026 come scadenza per il passaggio alla nuova struttura a commissione unica per gli account interessati situati nello Spazio economico europeo e in Svizzera.

Con il nuovo sistema, chiamato anche single fee o host-only fee, il costo del servizio non sarà più suddiviso tra host e ospite. Airbnb applicherà una commissione unica del 15,5%, detratta dal compenso dell’host.

Alcuni account professionali e gli host che utilizzano software di property management o channel manager possono essere già passati alla commissione unica. È quindi necessario verificare la configurazione effettivamente applicata al proprio annuncio.

Il cambiamento rende più trasparente il prezzo visualizzato dal viaggiatore, ma impone al proprietario una revisione completa della propria strategia tariffaria.

Gestire male il passaggio alla nuova commissione Airbnb host può comportare:

• una riduzione immediata degli accrediti;
• una perdita sulle spese di pulizia;
• tariffe finali troppo alte rispetto agli annunci concorrenti;
• sconti e promozioni non più sostenibili;
• un aumento del corrispettivo lordo rilevante ai fini fiscali;
• un calo delle prenotazioni;
• un rendimento netto inferiore anche a parità di occupazione.

Non sarà quindi sufficiente aumentare automaticamente tutte le tariffe del 15,5%. Bisognerà ricalcolare prezzi, pulizie, supplementi, sconti e rendimento netto dell’immobile.

Nuove commissioni Airbnb: cosa cambia dal 13 ottobre 2026

Con la nuova struttura Airbnb riunisce la commissione precedentemente suddivisa tra host e ospite in un unico costo del servizio a carico dell’host.

Per gli account interessati situati nello Spazio economico europeo, Italia compresa, la scadenza indicata dalla piattaforma è il 13 ottobre 2026.

Il passaggio comporta tre cambiamenti principali:

• l’ospite non vedrà una commissione di servizio Airbnb separata aggiunta al prezzo dell’host;
• Airbnb detrarrà dal compenso dell’host una commissione unica del 15,5%;
• il prezzo impostato dall’host diventerà molto più vicino al prezzo effettivamente visualizzato dal viaggiatore, escluse eventuali imposte applicabili.

La nuova commissione si applicherà alle prenotazioni effettuate dopo il passaggio dell’account al sistema a fee unica.

Come funzionavano prima le commissioni Airbnb

Nel precedente sistema, definito split fee, il costo del servizio veniva normalmente suddiviso tra proprietario e ospite.

In molti casi:

• Airbnb tratteneva all’host circa il 3% del subtotale della prenotazione;
• l’ospite pagava una commissione aggiuntiva generalmente compresa tra il 14,1% e il 16,5%;
• il prezzo finale visto dal viaggiatore risultava superiore alla tariffa impostata dall’host.

Esempio con la commissione condivisa

Supponiamo che un host impostasse una tariffa di 100 euro.

• Tariffa impostata dall’host: 100 euro;
• commissione host del 3%: circa 3 euro;
• accredito dell’host: circa 97 euro;
• prezzo finale indicativo dell’ospite: circa 115 euro.

Il proprietario pubblicava quindi una tariffa di 100 euro, mentre il viaggiatore vedeva un prezzo finale più elevato dopo l’aggiunta della propria commissione di servizio.

Come funziona la commissione Airbnb del 15,5%

Con il modello a commissione unica, Airbnb non aggiunge più una commissione di servizio separata a carico dell’ospite.

Il costo del servizio viene invece detratto direttamente dal compenso dell’host.

Esempio senza modificare la tariffa

Se il proprietario mantiene il prezzo a 100 euro:

• prezzo visualizzato dall’ospite: 100 euro;
• commissione Airbnb del 15,5%: 15,50 euro;
• accredito teorico dell’host: 84,50 euro.

Rispetto ai circa 97 euro ricevuti nel precedente esempio, l’host perderebbe circa 12,50 euro ogni 100 euro di tariffa.

Esempio con adeguamento della tariffa

Se il proprietario aumenta la tariffa a circa 115 euro:

• prezzo visualizzato dall’ospite: circa 115 euro;
• commissione Airbnb del 15,5%: circa 17,83 euro;
• accredito teorico dell’host: circa 97,18 euro.

In questo scenario, il proprietario mantiene un accredito simile a quello precedente e il viaggiatore continua a visualizzare un prezzo finale vicino ai 115 euro.

Gli esempi sono semplificati e non comprendono eventuali imposte applicate ai costi del servizio, fiscalità del proprietario, promozioni, commissioni di gestione o configurazioni particolari dell’account.

Airbnb aumenta davvero la commissione dal 3% al 15,5%?

Affermare che la commissione Airbnb a carico dell’host passa dal 3% al 15,5% è corretto dal punto di vista dell’accredito, ma non descrive completamente il cambiamento.

Anche con il precedente sistema Airbnb incassava una commissione complessiva rilevante. Una parte veniva trattenuta all’host e una parte veniva aggiunta direttamente al prezzo pagato dall’ospite.

Con la nuova struttura, il costo viene concentrato in una sola commissione detratta dal compenso dell’host.

Il proprietario dovrà quindi riuscire contemporaneamente a:

• mantenere competitivo il prezzo finale;
• proteggere il proprio accredito;
• evitare un calo delle prenotazioni;
• coprire correttamente le pulizie;
• ricalcolare sconti e promozioni;
• considerare gli effetti fiscali;
• valutare il rendimento netto e non soltanto il fatturato lordo.

Di quanto bisogna aumentare i prezzi Airbnb?

Non esiste una percentuale universale da applicare indistintamente a tutte le date e a tutti gli immobili.

Per ottenere un determinato accredito dopo una commissione del 15,5%, la formula teorica è:

Prezzo da pubblicare = accredito desiderato ÷ 0,845

Per continuare a ricevere circa 97 euro:

97 ÷ 0,845 = 114,79 euro

La tariffa dovrebbe quindi passare indicativamente da 100 a 114,79 euro.

Questo calcolo protegge soltanto l’accredito teorico. Non dimostra che la nuova tariffa sarà competitiva o che produrrà lo stesso numero di prenotazioni.

A Roma, la possibilità di aumentare il prezzo dipende da numerosi fattori:

• quartiere e posizione precisa;
• distanza da metropolitana, stazioni e attrazioni;
• stagionalità;
• eventi, fiere e festività;
• giorno della settimana;
• anticipo della prenotazione;
• durata del soggiorno;
• numero di ospiti;
• qualità dell’immobile e delle fotografie;
• recensioni dell’annuncio;
• tariffe degli immobili concorrenti;
• occupazione residua del calendario.

Una tariffa corretta durante un evento particolarmente richiesto può risultare completamente fuori mercato in una settimana di domanda debole.

Per questo motivo, applicare un aumento uniforme a tutto il calendario può essere rischioso quanto lasciare invariati i prezzi.

La commissione Airbnb si applica anche alle spese di pulizia?

La commissione Airbnb viene calcolata sul prezzo dei pernottamenti e sui costi aggiuntivi inseriti dall’host, comprese normalmente le spese di pulizia.

Supponiamo che il costo effettivo di una pulizia sia di 75 euro.

Mantenendo nell’annuncio un costo di pulizia di 75 euro:

• spesa di pulizia pagata dall’ospite: 75 euro;
• commissione Airbnb del 15,5%: circa 11,63 euro;
• importo residuo teorico: circa 63,38 euro.

Il proprietario dovrebbe quindi coprire la differenza rispetto al costo effettivo del servizio.

Per ottenere circa 75 euro dopo la commissione Airbnb, il costo di pulizia dovrebbe essere teoricamente pari a:

75 ÷ 0,845 = 88,76 euro

Portare le pulizie a 88,76 euro non è però automaticamente la scelta migliore. L’aumento incide sul prezzo finale del soggiorno e pesa soprattutto sulle prenotazioni di una o due notti.

La strategia deve quindi bilanciare:

• tariffa delle notti;
• durata minima del soggiorno;
• costo reale delle pulizie;
• prezzo totale visualizzato dall’ospite;
• tasso di conversione dell’annuncio;
• margine netto della prenotazione.

Commissioni Airbnb e cedolare secca

La nuova struttura delle commissioni Airbnb non modifica direttamente le aliquote della cedolare secca.

In linea generale, tuttavia, la cedolare secca viene applicata sul canone o corrispettivo lordo della locazione. La commissione trattenuta dalla piattaforma non riduce automaticamente la base imponibile.

Per le locazioni brevi, la disciplina attuale prevede:

• aliquota del 21% per i redditi riferiti a una sola unità immobiliare scelta dal contribuente;
• aliquota del 26% per le ulteriori unità immobiliari destinate alla locazione breve;
• applicazione del regime delle locazioni brevi per un massimo di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Esempio indicativo con cedolare secca al 21%

Con una tariffa lorda di 100 euro:

• corrispettivo lordo: 100 euro;
• accredito dopo una commissione Airbnb del 3%: circa 97 euro;
• cedolare secca teorica al 21%: 21 euro.

Con una tariffa portata a 115 euro:

• corrispettivo lordo: 115 euro;
• accredito teorico dopo la commissione del 15,5%: circa 97,18 euro;
• cedolare secca teorica al 21%: 24,15 euro.

L’accredito della piattaforma rimane simile, ma l’imposta teorica aumenta di 3,15 euro perché è aumentato il corrispettivo lordo.

Esempio indicativo con cedolare secca al 26%

• imposta teorica su 100 euro: 26 euro;
• imposta teorica su 115 euro: 29,90 euro;
• differenza: 3,90 euro.

Il nuovo sistema può quindi ridurre il netto effettivo del proprietario anche quando l’accredito Airbnb appare quasi invariato.

Gli esempi sono puramente illustrativi. La fiscalità deve essere verificata sulla situazione personale del proprietario con un commercialista o consulente abilitato.

Per approfondire puoi consultare la nostra guida sulla cedolare secca per gli affitti brevi nel 2026.

Cosa succede alle prenotazioni già confermate?

La commissione unica si applica alle prenotazioni effettuate dopo il passaggio dell’account alla nuova struttura.

Le prenotazioni confermate prima del cambiamento rimangono normalmente soggette alle condizioni applicate al momento della prenotazione.

Durante la fase di transizione lo stesso annuncio potrebbe quindi presentare:

• prenotazioni precedenti soggette alla commissione condivisa;
• nuove prenotazioni soggette alla commissione unica;
• accrediti differenti per soggiorni venduti a tariffe apparentemente simili.

Per evitare errori nei rendiconti sarà necessario verificare la struttura commissionale applicata a ogni singola prenotazione.

Cosa deve fare un host prima del 13 ottobre 2026?

1. Verificare la commissione attualmente applicata

Non tutti gli host sono ancora soggetti alla commissione condivisa. Alcuni account collegati a channel manager o software gestionali sono già passati alla fee unica.

La percentuale effettiva deve essere verificata nei dettagli delle transazioni e dei compensi Airbnb.

2. Calcolare il netto reale di ogni prenotazione

Per valutare correttamente il rendimento bisogna considerare:

• prezzo totale pagato dall’ospite;
• commissione Airbnb;
• accredito sul conto corrente;
• costo delle pulizie;
• biancheria;
• commissione di gestione;
• utenze;
• manutenzioni;
• forniture;
• imposte;
• netto finale del proprietario.

3. Ricalcolare pulizie e supplementi

Non bisogna intervenire soltanto sul prezzo delle notti.

Devono essere revisionati anche:

• spese di pulizia;
• supplementi per ospiti aggiuntivi;
• eventuali costi per animali;
• altri supplementi inseriti nell’annuncio.

4. Controllare sconti e promozioni

Dopo la modifica delle tariffe, alcuni sconti potrebbero diventare eccessivi o generare prezzi non sostenibili.

È necessario controllare:

• sconti settimanali;
• sconti mensili;
• offerte last minute;
• promozioni per prenotazioni anticipate;
• promozioni personalizzate;
• sconto per i nuovi annunci.

5. Evitare aumenti uniformi su tutto il calendario

Il prezzo deve essere adeguato in funzione della domanda reale di ogni data.

Un aumento indiscriminato può proteggere il margine teorico, ma ridurre il tasso di occupazione e il fatturato complessivo.

6. Misurare il rendimento annuale

Il confronto corretto non riguarda soltanto il passaggio dal 3% al 15,5%.

Bisogna monitorare:

• fatturato lordo;
• numero di notti vendute;
• tariffa media giornaliera;
• occupazione;
• commissioni delle piattaforme;
• costi operativi;
• imposte;
• rendimento netto annuale.

Perché la gestione professionale diventa più importante

Con la struttura a commissione condivisa, l’host impostava una tariffa e Airbnb aggiungeva all’ospite una parte del proprio costo del servizio.

Con il nuovo sistema, l’host deve incorporare correttamente la commissione nel prezzo pubblicato senza rendere l’immobile meno competitivo.

Un property manager a Roma deve essere in grado di:

• ricalcolare le tariffe senza portare l’immobile fuori mercato;
• aggiornare i prezzi in funzione della domanda;
• analizzare il prezzo finale visto dal viaggiatore;
• proteggere il margine sulle pulizie;
• controllare sconti e promozioni;
• bilanciare occupazione e tariffa media;
• valutare il netto effettivo del proprietario;
• distribuire l’immobile su più canali quando conveniente.

La nuova commissione Airbnb non rende automaticamente meno redditizi gli affitti brevi.

Rende però più costosi gli errori di pricing e di gestione.

Come gestisce le commissioni Futura Case Vacanze

Futura Case Vacanze gestisce appartamenti destinati agli affitti brevi e turistici a Roma attraverso un modello trasparente.

Gli accrediti delle prenotazioni vengono inviati direttamente dalle piattaforme al conto corrente indicato dal proprietario. Il proprietario mantiene quindi il controllo degli incassi e può verificare personalmente ogni prenotazione.

La nostra commissione di gestione fissa del 17% viene calcolata sui ricavi al netto delle commissioni applicate dalle piattaforme OTA.

La percentuale di gestione non viene quindi calcolata sugli importi trattenuti da Airbnb o dagli altri portali.

Ci occupiamo di:

• analisi del potenziale dell’immobile;
• creazione e ottimizzazione dell’annuncio;
• servizio fotografico professionale;
• pricing dinamico;
• gestione del calendario;
• comunicazione con gli ospiti;
• organizzazione degli accessi e assistenza;
• coordinamento di pulizie e biancheria;
• coordinamento delle manutenzioni;
• monitoraggio continuo delle prestazioni.

Con l’introduzione della commissione unica Airbnb, la strategia tariffaria deve considerare contemporaneamente prezzo finale, commissioni OTA, pulizie, occupazione e rendimento del proprietario.

Il proprietario non deve quindi stabilire autonomamente quanto aumentare ogni notte, quali sconti modificare o come riposizionare le spese di pulizia.

Puoi approfondire il servizio nella pagina dedicata alla nostra gestione degli affitti brevi a Roma e nella guida sui costi della gestione degli affitti brevi.

La commissione unica Airbnb è positiva o negativa?

La nuova struttura presenta alcuni vantaggi:

• il viaggiatore vede un prezzo più trasparente;
• diminuisce la differenza tra tariffa pubblicata e prezzo finale;
• diventa più semplice confrontare Airbnb con altre piattaforme;
• un adeguamento corretto può mantenere simile l’accredito dell’host.

Presenta però anche rischi concreti:

• riduzione dell’accredito per chi non modifica i prezzi;
• perdita sulle pulizie non adeguate;
• aumento eccessivo delle tariffe;
• calo dell’occupazione;
• sconti non più sostenibili;
• aumento del corrispettivo lordo;
• maggiore difficoltà nel calcolare il rendimento netto.

Il cambiamento non è necessariamente negativo per gli immobili gestiti con una strategia tariffaria corretta.

Può invece penalizzare gli annunci amministrati senza un controllo regolare di prezzi, concorrenza, occupazione e margini.

Conclusione: dal 13 ottobre non basterà aumentare i prezzi

Le nuove commissioni Airbnb 2026 richiederanno agli host italiani interessati di rivedere il modo in cui vengono calcolati prezzi e redditività.

Dovranno essere controllati:

• tariffe giornaliere;
• prezzi del fine settimana;
• spese di pulizia;
• supplementi;
• sconti;
• promozioni;
• durata minima dei soggiorni;
• strategie di vendita.

Chi manterrà invariati i prezzi rischierà di ricevere un accredito inferiore.

Chi aumenterà tutte le tariffe senza analizzare il mercato rischierà invece di perdere visibilità e prenotazioni.

La soluzione non consiste nel trasferire meccanicamente il 15,5% sul prezzo, ma nell’individuare per ogni periodo il miglior equilibrio tra tariffa, occupazione e rendimento netto.

Futura Case Vacanze gestisce l’intera operatività degli affitti brevi a Roma, lasciando al proprietario il controllo diretto degli incassi.

Scopri il nostro servizio di gestione degli affitti brevi a Roma oppure richiedi una valutazione del tuo immobile .

Domande frequenti sulle commissioni Airbnb 2026

Quando entra in vigore la commissione Airbnb del 15,5% in Italia?

Per gli account italiani interessati che non sono ancora passati alla commissione unica, Airbnb ha indicato il 13 ottobre 2026 come data di riferimento.

La commissione Airbnb sarà del 15,5% per tutti?

Il 15,5% è la commissione unica comunicata da Airbnb per gli account interessati. Possono esistere eccezioni legate al Paese, alla configurazione dell’account o a condizioni specifiche della piattaforma.

L’ospite continuerà a pagare una commissione Airbnb?

Nel modello a commissione unica l’ospite non paga una commissione di servizio Airbnb separata. Visualizza il prezzo impostato dall’host, oltre alle eventuali imposte applicabili.

Devo aumentare i prezzi Airbnb del 15,5%?

Non necessariamente. Il prezzo deve proteggere il rendimento del proprietario, ma anche restare competitivo rispetto alla domanda e agli immobili concorrenti.

Come posso mantenere lo stesso accredito?

Con una commissione del 15,5%, la formula teorica è: accredito desiderato diviso 0,845. Per ottenere circa 97 euro, la tariffa dovrebbe essere indicativamente di 114,79 euro.

La commissione Airbnb si applica alle spese di pulizia?

Sì. La commissione viene normalmente applicata anche ai costi aggiuntivi stabiliti dall’host, comprese le spese di pulizia.

Le prenotazioni già confermate cambieranno?

La commissione unica si applica alle prenotazioni effettuate dopo il passaggio dell’account. Le prenotazioni precedenti rimangono normalmente soggette alle condizioni applicate al momento della conferma.

La nuova commissione aumenta la cedolare secca?

La commissione Airbnb non modifica l’aliquota della cedolare secca. Se però il proprietario aumenta il corrispettivo lordo per mantenere lo stesso accredito, può aumentare anche la base sulla quale viene calcolata l’imposta.

Conviene ancora utilizzare Airbnb?

Airbnb può continuare a essere un canale efficace. Il risultato dipenderà dalla capacità di gestire correttamente tariffe, occupazione, commissioni, pulizie e fiscalità.

Come funziona la gestione di Futura Case Vacanze?

Gli accrediti delle prenotazioni arrivano direttamente sul conto del proprietario. Futura Case Vacanze gestisce annuncio, prezzi, calendario, ospiti e operatività e applica una commissione fissa del 17% sui ricavi al netto delle commissioni applicate dalle piattaforme OTA.

Fonti ufficiali

• Airbnb – Semplificazione dei costi del servizio
• Airbnb – Passaggio alla struttura a commissione unica
• Airbnb – Costi del servizio applicati a host e ospiti
• Agenzia delle Entrate – Locazioni brevi e cedolare secca

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