Aggiornato al 18 agosto 2026.
Locazione turistica, alloggio a uso turistico, casa vacanze e B&B non sono definizioni intercambiabili. A Roma, scegliere la formula sbagliata può significare presentare una pratica non corretta al SUAR, offrire servizi non consentiti o pubblicizzare l’immobile con una denominazione che non si può utilizzare.
La scelta dipende soprattutto da quattro elementi: se il proprietario risiede nell’immobile, se viene affittato l’intero appartamento o singole camere, quali servizi vengono offerti e se l’attività è organizzata in forma imprenditoriale.
La distinzione essenziale
- Locazione breve: definisce principalmente un contratto di durata non superiore a 30 giorni.
- Locazione turistica o alloggio a uso turistico: ospitalità non imprenditoriale senza servizi aggiuntivi.
- Casa vacanze: struttura ricettiva extralberghiera soggetta a classificazione.
- B&B: ospitalità in camere con residenza del gestore e servizio di prima colazione.
Locazione turistica: cosa significa davvero
La locazione turistica consiste nella concessione di un immobile per soddisfare esigenze di soggiorno legate al turismo, senza offrire servizi tipici di una struttura ricettiva.
Nel Lazio la categoria amministrativa utilizzata è quella dell’alloggio per uso turistico, chiamato anche locazione turistica. Si tratta di un’abitazione o di una parte di essa nella quale l’ospitalità viene esercitata in modo occasionale, non organizzato e non imprenditoriale.
È possibile utilizzare Airbnb, Booking.com e altri strumenti di promozione, ma non si può presentare l’immobile come “B&B”, “casa vacanze”, “affittacamere” o “guest house”. Queste denominazioni appartengono a specifiche strutture ricettive.
La locazione turistica non possiede:
- una denominazione ufficiale della struttura;
- una classificazione ricettiva;
- servizi accessori o turistici;
- somministrazione di alimenti e bevande.
Nel territorio dello stesso Comune può essere esercitata in un massimo di due appartamenti. Dal 2026, inoltre, la normativa fiscale nazionale presume l’attività imprenditoriale quando lo stesso contribuente destina più di due appartamenti alle locazioni brevi.
Locazione breve e locazione turistica sono la stessa cosa?
Non esattamente. “Locazione breve” è una definizione legata principalmente alla durata e al trattamento fiscale del contratto. Il contratto non può superare 30 giorni e può comprendere prestazioni strettamente collegate all’utilizzo dell’immobile, come biancheria, pulizia iniziale, utenze e Wi-Fi.
La locazione turistica descrive invece la finalità del soggiorno. A Roma, quando l’immobile viene offerto ai turisti secondo la disciplina regionale, l’attività rientra normalmente nell’alloggio a uso turistico ed è soggetta a CIA telematica.
Roma Capitale chiarisce che una locazione di durata inferiore a 30 giorni può avere anche una finalità diversa da quella turistica. In quel caso rimane una locazione breve, ma non viene automaticamente considerata un alloggio a uso turistico ai fini della pratica SUAR.
La durata del contratto, quindi, non basta da sola a determinare la categoria amministrativa.
Alloggio a uso turistico a Roma
L’alloggio a uso turistico è generalmente la soluzione più lineare per il proprietario che vuole affittare un intero appartamento ai turisti senza trasformarlo in una struttura ricettiva.
Le caratteristiche principali sono:
- gestione esclusivamente occasionale e non imprenditoriale;
- massimo due appartamenti nello stesso Comune;
- assenza di denominazione e classificazione;
- divieto di somministrare alimenti e bevande;
- assenza di servizi propri delle strutture ricettive;
- presentazione della CIA telematica al SUAR;
- nessun cambio di destinazione d’uso, fermo restando il rispetto dei requisiti abitativi.
La Regione Lazio consente di utilizzare anche una parte dell’abitazione, ma a Roma non è possibile affittare camere separate a ospiti diversi con prenotazioni indipendenti come se si trattasse di un affittacamere.
Quando viene offerta soltanto una parte dell’immobile, gli ospiti devono comunque poter utilizzare il soggiorno con cucina o angolo cottura e la prenotazione deve riferirsi unitariamente agli spazi destinati all’ospitalità.
Casa vacanze a Roma: cosa cambia
La casa vacanze, tecnicamente “casa e appartamento per vacanze”, è una struttura ricettiva extralberghiera. A differenza della locazione turistica, deve possedere una denominazione e una classificazione.
L’attività viene avviata mediante SCIA telematica e deve rispettare i requisiti strutturali e funzionali stabiliti dalla Regione Lazio.
Le principali caratteristiche sono:
- l’immobile deve essere arredato e destinato all’ospitalità dei turisti;
- non possono esserci persone residenti o domiciliate al suo interno;
- non è consentita la somministrazione di alimenti e bevande;
- non devono essere presenti servizi centralizzati;
- la struttura deve avere una denominazione non confondibile con attività già esistenti;
- è prevista una classificazione in prima o seconda categoria;
- serve una SCIA, anche quando la gestione è non imprenditoriale.
La casa vacanze può essere gestita in forma non imprenditoriale quando le unità non sono più di due nello stesso Comune. Da tre case e appartamenti per vacanze la gestione imprenditoriale è obbligatoria.
Per conoscere la procedura completa è disponibile la guida sull’apertura di una casa vacanze a Roma.
B&B a Roma: residenza e colazione obbligatorie
Il B&B è una struttura ricettiva extralberghiera nella quale il titolare o il gestore deve avere la residenza. È quindi una formula molto diversa dalla locazione turistica di un appartamento nel quale il proprietario non vive.
Secondo il regolamento vigente della Regione Lazio, il B&B:
- deve offrire ospitalità e servizio di prima colazione;
- può destinare agli ospiti un massimo di quattro camere;
- può avere complessivamente non più di otto posti letto;
- deve disporre di soggiorno con cucina o angolo cottura;
- richiede la residenza del titolare o gestore nella struttura;
- deve riservare al titolare o gestore una camera non utilizzabile dagli ospiti;
- è classificato in categoria unica;
- viene avviato mediante SCIA.
Il B&B può essere esercitato anche in forma non imprenditoriale. Se l’attività diventa imprenditoriale, non è sufficiente modificare la vecchia pratica: Roma Capitale richiede la cessazione dell’attività non imprenditoriale e la presentazione di una nuova SCIA.
Confronto tra locazione turistica, casa vacanze e B&B
| Caratteristica | Alloggio turistico | Casa vacanze | B&B |
|---|---|---|---|
| Natura | Locazione turistica | Struttura extralberghiera | Struttura extralberghiera |
| Pratica iniziale | CIA | SCIA | SCIA |
| Residenza del gestore | Non richiesta | Vietata nell’immobile | Obbligatoria |
| Colazione | Vietata | Vietata | Prevista |
| Denominazione | Non prevista | Obbligatoria | Obbligatoria |
| Forma imprenditoriale | Non prevista dalla categoria regionale | Possibile; obbligatoria da 3 unità | Possibile |
Quale formula scegliere?
Quando scegliere la locazione turistica
La locazione turistica è generalmente adatta a chi vuole affittare uno o due appartamenti interi, senza colazione o servizi turistici, mantenendo una gestione occasionale e non imprenditoriale.
Quando scegliere la casa vacanze
La casa vacanze può essere più coerente quando si vuole avviare una struttura ricettiva riconoscibile, dotata di denominazione e classificazione, oppure quando l’attività assume un’organizzazione più strutturata.
Quando scegliere il B&B
Il B&B è indicato quando il titolare vive realmente nell’abitazione, vuole ospitare in singole camere e intende offrire la prima colazione. Non è adatto a un appartamento interamente dedicato agli ospiti nel quale il gestore non risiede.
Se si vogliono affittare camere separate
Affittare camere a ospiti diversi con prenotazioni autonome non trasforma automaticamente l’immobile in un B&B. Se il gestore non risiede nella struttura e non ricorrono i requisiti del B&B, potrebbe essere necessario valutare la categoria “guest house o affittacamere”, esercitabile a Roma soltanto in forma imprenditoriale.
Obblighi comuni dopo l’apertura
La scelta della categoria non elimina gli adempimenti collegati all’ospitalità. In base alla tipologia possono essere necessari:
- registrazione regionale e acquisizione del CIR;
- richiesta del CIN nazionale;
- abilitazione e comunicazioni tramite Alloggiati Web;
- trasmissione dei flussi turistici;
- gestione del contributo di soggiorno di Roma Capitale;
- rispetto dei requisiti di sicurezza applicabili;
- indicazione corretta dei codici negli annunci.
Per approfondire è possibile consultare la guida ai documenti necessari per affittare una casa vacanze e quella dedicata al Codice Identificativo Nazionale.
Domande frequenti
Posso chiamare “casa vacanze” una locazione turistica?
No. L’alloggio a uso turistico non può utilizzare nella pubblicità le denominazioni riservate alle strutture ricettive, tra cui casa vacanze, B&B, affittacamere e guest house.
La locazione turistica richiede la SCIA?
La locazione turistica non imprenditoriale esercitata come alloggio a uso turistico richiede una CIA telematica. Casa vacanze e B&B richiedono invece la SCIA.
Posso offrire la colazione in una casa vacanze?
No. La somministrazione di alimenti e bevande non è prevista nelle case e appartamenti per vacanze. La prima colazione è invece un elemento caratterizzante del B&B.
Posso avere la residenza nella casa vacanze?
No. Nelle case e appartamenti per vacanze non possono esserci persone residenti o domiciliate. Nel B&B, al contrario, la residenza del titolare o gestore è obbligatoria.
La scelta deve precedere la pratica
La categoria non va scelta in base al nome più efficace da utilizzare su Airbnb. Deve corrispondere al modo in cui l’immobile sarà realmente gestito, agli spazi affittati, ai servizi offerti e alla presenza o meno del titolare.
Definire questi elementi prima di presentare CIA o SCIA riduce il rischio di dover cessare l’attività e avviare una nuova pratica con una categoria differente.
Le informazioni contenute nell’articolo hanno carattere generale. Requisiti e modulistica devono essere verificati sui portali istituzionali in base alle caratteristiche dell’immobile e dell’attività.
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