Aggiornato al 18 agosto 2026.
Affitti brevi partita IVA 2026: dal periodo d’imposta 2026 la soglia oltre la quale l’attività si presume imprenditoriale scende da cinque a tre appartamenti. In altre parole, il regime fiscale previsto per le locazioni brevi non imprenditoriali può essere applicato, nel rispetto degli altri requisiti, quando uno stesso contribuente destina agli affitti brevi non più di due appartamenti nel corso dell’anno.
Dal terzo appartamento non basta quindi applicare una cedolare secca più alta: l’attività viene considerata, per presunzione di legge, svolta in forma imprenditoriale e deve essere organizzata di conseguenza.
La novità interessa direttamente proprietari, investitori e famiglie che affittano più immobili a Roma attraverso Airbnb, Booking.com o altri canali. Vediamo cosa cambia, come si contano gli appartamenti e quali verifiche conviene effettuare prima di pubblicare il terzo alloggio.
La regola in breve
- Un appartamento: cedolare secca al 21%, se sono rispettati i requisiti.
- Due appartamenti: 21% su un appartamento scelto dal contribuente e 26% sull’altro.
- Tre o più appartamenti: l’attività si presume imprenditoriale, con necessità di verificare partita IVA, SCIA e relativi adempimenti.
Affitti brevi partita IVA 2026: cosa dice la nuova legge
La modifica è stata introdotta dalla Legge 30 dicembre 2025, n. 199, cioè la Legge di Bilancio 2026.
L’articolo 1, comma 17, ha modificato la disciplina contenuta nell’articolo 4 del Decreto-legge 50/2017. A partire dal periodo d’imposta 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto soltanto quando vengono destinati a questa attività non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
La stessa regola è riportata nella pagina dedicata alle locazioni brevi e alla cedolare secca dell’Agenzia delle Entrate.
La differenza rispetto agli anni precedenti è sostanziale:
- fino al periodo d’imposta 2025, la presunzione di imprenditorialità scattava quando si destinavano agli affitti brevi più di quattro appartamenti;
- dal periodo d’imposta 2026, la presunzione scatta quando gli appartamenti diventano più di due.
Per questo si parla comunemente di obbligo di partita IVA dal terzo appartamento. La formulazione tecnicamente corretta è che, dal terzo appartamento destinato alle locazioni brevi nel medesimo periodo d’imposta, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.
Quanti appartamenti si possono affittare senza partita IVA?
Dal 2026 è possibile applicare il regime fiscale degli affitti brevi non imprenditoriali a un massimo di due appartamenti per contribuente e per periodo d’imposta, sempre che il modo in cui viene svolta l’attività non presenti già, indipendentemente dal numero degli immobili, le caratteristiche di un’impresa.
| Appartamenti | Presunzione fiscale | Cedolare secca | Verifica partita IVA |
|---|---|---|---|
| 1 | Attività potenzialmente non imprenditoriale | 21% | Da valutare in base all’organizzazione effettiva |
| 2 | Attività potenzialmente non imprenditoriale | 21% su un appartamento e 26% sull’altro | Da valutare in base all’organizzazione effettiva |
| 3 o più | Attività presunta imprenditoriale | Non si applica come attività privata non imprenditoriale | Sì, con inquadramento da definire |
Il limite numerico non rappresenta però un lasciapassare automatico. Anche con uno o due appartamenti, un’attività dotata di una struttura organizzata, di personale o di servizi tipicamente alberghieri potrebbe essere qualificata come imprenditoriale.
La locazione breve può normalmente includere servizi strettamente collegati all’uso dell’immobile, come la fornitura iniziale di biancheria, la pulizia, le utenze e il Wi-Fi. Servizi ulteriori come somministrazione della colazione, trasporto degli ospiti, visite guidate o servizi continuativi alla persona richiedono invece una valutazione differente.
Come si contano i due appartamenti
Per applicare correttamente le regole sugli affitti brevi partita IVA 2026 bisogna contare gli appartamenti destinati alla locazione breve dallo stesso contribuente durante il periodo d’imposta.
Non si contano:
- il numero delle prenotazioni ricevute;
- il numero dei contratti firmati;
- il numero degli annunci pubblicati;
- le piattaforme utilizzate;
- le stanze presenti all’interno dello stesso appartamento.
Pubblicare un immobile sia su Airbnb sia su Booking.com non lo trasforma quindi in due appartamenti. Allo stesso modo, ricevere cento prenotazioni su un unico immobile non fa superare il limite numerico.
Il conteggio riguarda invece le unità immobiliari effettivamente destinate alle locazioni brevi nel corso dell’anno. Anche un appartamento affittato soltanto per alcuni mesi può rientrare nel conteggio del periodo d’imposta.
Le situazioni riguardanti comproprietà, usufrutto, sublocazione, cambi di titolarità durante l’anno o contratti intestati a soggetti diversi devono essere esaminate singolarmente. Non è consigliabile dividere formalmente gli annunci o gli incassi tra familiari senza che questa ripartizione corrisponda alla titolarità e ai contratti reali.
Un appartamento: cedolare secca al 21%
Quando una persona fisica concede in locazione breve un solo appartamento fuori dall’esercizio di impresa, può generalmente scegliere la cedolare secca al 21%.
La cedolare sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali sul reddito della locazione. La convenienza effettiva dipende comunque dalla situazione fiscale personale del proprietario e deve essere confrontata con il regime ordinario.
Restano inoltre necessari gli adempimenti amministrativi e di sicurezza applicabili. L’assenza della partita IVA non elimina, per esempio, gli obblighi relativi al CIN, alla comunicazione degli ospiti, al contributo di soggiorno e alle dotazioni di sicurezza.
Prima della pubblicazione dell’annuncio è quindi opportuno verificare l’intero percorso per l’apertura di una casa vacanze a Roma nel 2026.
Due appartamenti: 21% sul primo e 26% sul secondo
Con due appartamenti destinati agli affitti brevi, il contribuente può applicare la cedolare secca al 21% a uno degli immobili. L’appartamento agevolato viene scelto nella dichiarazione dei redditi.
Sul reddito derivante dall’altro appartamento, la cedolare secca è invece pari al 26%.
Non è necessariamente il primo appartamento acquistato o il primo pubblicato online a beneficiare del 21%. Il proprietario può scegliere quello fiscalmente più conveniente, generalmente valutando i ricavi prodotti da ciascuna unità.
Attenzione: la ritenuta del 21% applicata da Airbnb o da un altro intermediario non coincide sempre con l’imposta definitiva. Per le locazioni brevi, l’intermediario opera la ritenuta a titolo di acconto. Se sul secondo appartamento è dovuta la cedolare al 26%, la differenza viene determinata nella dichiarazione dei redditi.
Cosa succede dal terzo appartamento
Dal terzo appartamento, la disciplina sugli affitti brevi partita IVA 2026 presume che l’attività sia svolta in forma imprenditoriale.
Non significa semplicemente pagare il 26% su tutti e tre gli immobili. Significa cambiare l’inquadramento dell’attività e verificare una serie di aspetti fiscali, previdenziali, amministrativi e contrattuali.
Prima di mettere online il terzo appartamento, è normalmente necessario affrontare almeno questi passaggi:
- Definire la forma dell’attività. Il commercialista deve verificare se operare come impresa individuale o attraverso un’altra struttura.
- Aprire la partita IVA. Occorre individuare il corretto inquadramento fiscale e il codice attività coerente con il servizio realmente svolto.
- Valutare il regime fiscale. La scelta dipende da ricavi, costi, organizzazione e requisiti soggettivi. Non è possibile stabilire in astratto che il regime forfettario sia sempre applicabile o conveniente.
- Verificare gli obblighi previdenziali. L’eventuale iscrizione e la contribuzione dipendono dall’inquadramento concreto dell’attività.
- Presentare la SCIA. La locazione breve o turistica svolta in forma imprenditoriale è soggetta alla Segnalazione certificata di inizio attività presso lo sportello competente.
- Adeguare contratti, incassi e annunci. I dati fiscali comunicati alle piattaforme devono essere coerenti con il soggetto che esercita effettivamente l’attività.
È consigliabile completare l’inquadramento prima di iniziare a ricevere prenotazioni sul terzo appartamento, evitando di regolarizzare la posizione soltanto dopo i primi incassi.
Dal 2026 cambia anche il modello 730?
La nuova soglia si applica al periodo d’imposta 2026. I redditi percepiti nel 2026 saranno normalmente dichiarati nel 2027.
Il modello 730/2026 riguarda invece i redditi prodotti nel 2025. Per questi redditi continua a essere rilevante la regola precedente, secondo la quale la presunzione di imprenditorialità scattava oltre quattro appartamenti.
In sintesi:
- redditi 2025, dichiarazione 2026: vecchia soglia;
- redditi 2026, dichiarazione 2027: nuova soglia di massimo due appartamenti.
Questa distinzione è importante perché alcune istruzioni fiscali e numerosi articoli pubblicati online nel 2026 fanno ancora riferimento al limite di quattro appartamenti, ma stanno descrivendo il trattamento dei redditi dell’anno precedente.
Partita IVA, CIN e SCIA sono adempimenti diversi
La partita IVA è un elemento fiscale. Il CIN e la SCIA rispondono invece a funzioni amministrative differenti. Disporre di uno di questi elementi non sostituisce automaticamente gli altri.
CIN
Il Codice Identificativo Nazionale deve essere richiesto attraverso la Banca Dati delle Strutture Ricettive e degli Immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche. Deve inoltre essere esposto all’esterno dello stabile e indicato negli annunci, secondo le modalità previste dalla normativa.
Dotazioni di sicurezza
Gli immobili destinati alle locazioni brevi o turistiche devono rispettare le disposizioni nazionali sulle dotazioni di sicurezza, compresi gli apparecchi di rilevazione previsti e gli estintori portatili. Specifiche tecniche, collocazione e casi applicabili devono essere controllati facendo riferimento alle FAQ ufficiali della BDSR del Ministero del Turismo.
SCIA
Quando l’attività viene esercitata in forma imprenditoriale, la normativa nazionale richiede la presentazione della SCIA presso il SUAP competente. A Roma le pratiche relative alle attività ricettive e alle locazioni turistiche vengono gestite attraverso i servizi del SUAR di Roma Capitale.
È inoltre essenziale distinguere tra locazione turistica, locazione breve e casa vacanze. Sono definizioni che possono avere conseguenze differenti sul piano fiscale e amministrativo. Per preparare correttamente la pratica, consulta anche la guida ai documenti necessari per affittare una casa vacanze.
Airbnb trattiene il 21%: devo comunque aprire la partita IVA?
Sì, la ritenuta applicata da Airbnb non risolve il problema dell’inquadramento imprenditoriale.
Le piattaforme che intervengono nel pagamento applicano una ritenuta del 21% sui canoni o sui corrispettivi incassati per conto del locatore. Questa ritenuta rappresenta un acconto fiscale, ma non stabilisce se l’attività sia privata o imprenditoriale.
Se nel 2026 lo stesso contribuente destina tre appartamenti alle locazioni brevi, la presenza della ritenuta Airbnb non permette di continuare a operare automaticamente come privato.
Allo stesso modo, distribuire gli annunci tra Airbnb, Booking.com e prenotazioni dirette non modifica la soglia. Per gli affitti brevi partita IVA 2026 conta il numero degli appartamenti, non il numero degli intermediari.
Il property manager modifica il limite dei due appartamenti?
Affidare gli immobili a un property manager non fa scattare automaticamente la partita IVA in capo al proprietario e non somma gli appartamenti di tutti i clienti gestiti.
In un normale mandato di gestione, la soglia viene valutata rispetto al singolo proprietario o locatore e agli appartamenti che egli destina agli affitti brevi. Il fatto che il gestore amministri decine di alloggi appartenenti a proprietari diversi non trasforma ogni proprietario in imprenditore.
È però indispensabile che mandato, titolarità dell’annuncio, contratti, flussi di pagamento e comunicazioni fiscali siano coerenti. Se il gestore opera come sublocatore o assume direttamente la disponibilità dell’immobile, il modello contrattuale e fiscale può essere differente.
La gestione professionale degli affitti brevi a Roma può occuparsi dell’attività operativa, dei prezzi, delle prenotazioni e degli ospiti, ma non sostituisce la verifica fiscale personale del proprietario.
Esempi pratici
Esempio 1: un appartamento a Roma
Paolo affitta per brevi periodi un appartamento nel quartiere Prati. Non offre colazione, transfer o altri servizi alberghieri. Se sono rispettate le altre condizioni, può operare come privato e scegliere la cedolare secca al 21%.
Esempio 2: due appartamenti con rendite diverse
Laura affitta un appartamento in centro che produce 38.000 euro lordi e un secondo appartamento che produce 22.000 euro. Può indicare nella dichiarazione il primo appartamento come quello sul quale applicare la cedolare al 21%, assoggettando il secondo al 26%.
La ritenuta effettuata dalle piattaforme dovrà essere confrontata con l’imposta effettivamente dovuta.
Esempio 3: il terzo appartamento viene pubblicato a luglio
Marco affitta due appartamenti da gennaio e aggiunge un terzo alloggio nel mese di luglio 2026. Anche se il terzo appartamento viene utilizzato soltanto per una parte dell’anno, è stato destinato alle locazioni brevi nel medesimo periodo d’imposta.
Prima della pubblicazione deve quindi verificare l’inquadramento imprenditoriale, l’apertura della partita IVA e gli adempimenti amministrativi collegati.
Esempio 4: tre appartamenti su piattaforme diverse
Anna pubblica il primo appartamento su Airbnb, il secondo su Booking.com e gestisce il terzo attraverso prenotazioni dirette. Gli immobili da contare restano tre. Utilizzare canali differenti non permette di applicare tre volte il limite previsto per l’attività non imprenditoriale.
Esempio 5: due proprietari affidano gli immobili allo stesso gestore
Due proprietari possiedono due appartamenti ciascuno e li affidano allo stesso property manager. Se i contratti e la titolarità sono correttamente separati, il numero degli appartamenti viene analizzato per ciascun proprietario, non sull’intero portafoglio del gestore.
Checklist prima di pubblicare il terzo appartamento
Chi prevede di ampliare il proprio portafoglio dovrebbe completare queste verifiche prima di accettare nuove prenotazioni:
- elencare tutti gli appartamenti destinati alle locazioni brevi durante il 2026;
- identificare con precisione il proprietario, locatore o sublocatore di ogni unità;
- controllare l’intestazione degli annunci e dei conti di accredito;
- raccogliere i dati su ricavi, costi di gestione e commissioni delle piattaforme;
- valutare con un commercialista l’apertura della partita IVA e il regime fiscale;
- verificare con il SUAR la pratica amministrativa necessaria a Roma;
- controllare CIN, dotazioni di sicurezza e comunicazioni obbligatorie;
- aggiornare mandato di gestione, contratti e documentazione degli immobili;
- calcolare il rendimento netto dopo imposte e costi operativi.
Per una prima stima economica è possibile utilizzare il calcolatore della rendita degli affitti brevi a Roma. La simulazione va poi completata con il trattamento fiscale applicabile al singolo proprietario.
Domande frequenti sugli affitti brevi partita IVA 2026
Dal terzo appartamento la partita IVA è sempre obbligatoria?
Dal periodo d’imposta 2026, destinare più di due appartamenti alle locazioni brevi determina la presunzione di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale. In concreto occorre quindi predisporre la partita IVA e gli altri adempimenti dell’impresa, definendone il corretto inquadramento con un professionista.
Il terzo appartamento paga semplicemente la cedolare al 26%?
No. La regola del 26% riguarda il secondo appartamento quando l’attività resta nell’ambito delle locazioni brevi non imprenditoriali. Dal terzo appartamento cambia la qualificazione dell’attività, non soltanto l’aliquota applicabile a un immobile.
Posso scegliere su quale appartamento pagare il 21%?
Sì. Se gli appartamenti sono due e sussistono gli altri requisiti, il contribuente può scegliere in dichiarazione l’unità alla quale applicare la cedolare secca al 21%. L’altro appartamento è assoggettato al 26%.
Il limite riguarda il numero di annunci Airbnb?
No. Il limite riguarda gli appartamenti destinati alle locazioni brevi nel periodo d’imposta. Due annunci relativi allo stesso appartamento non valgono come due immobili, mentre tre appartamenti pubblicati su tre piattaforme diverse restano tre unità.
La nuova soglia vale già per la dichiarazione presentata nel 2026?
La dichiarazione presentata nel 2026 riguarda normalmente i redditi del 2025, ai quali si applica la soglia precedente. Il limite di due appartamenti riguarda i redditi del 2026, da dichiarare nel 2027.
Con un solo appartamento posso essere considerato imprenditore?
Sì, in alcuni casi. Il limite numerico crea una presunzione oltre due appartamenti, ma non esclude che un’attività molto organizzata o accompagnata da servizi ulteriori possa essere considerata imprenditoriale anche con un solo alloggio.
Affidare tutto a un property manager evita la partita IVA?
No. Il property manager può occuparsi della gestione operativa, ma la soglia viene verificata rispetto al proprietario o al locatore e al modello contrattuale utilizzato. Il mandato di gestione non annulla la presunzione prevista dal terzo appartamento.
Il CIN sostituisce la SCIA?
No. CIN, SCIA e partita IVA hanno funzioni differenti. Il CIN identifica l’immobile nella banca dati nazionale; la SCIA comunica l’avvio dell’attività imprenditoriale allo sportello competente; la partita IVA riguarda l’inquadramento fiscale.
Come prepararsi alla nuova soglia del 2026
Le nuove regole sugli affitti brevi partita IVA 2026 rendono indispensabile pianificare l’espansione prima di aggiungere il terzo appartamento.
La decisione non deve basarsi soltanto sui ricavi lordi pubblicati dalle piattaforme. Bisogna considerare imposte, contributi, commissioni, pulizie, utenze, manutenzione, procedure amministrative e tempo necessario alla gestione degli ospiti.
Futura Case Vacanze può analizzare il potenziale commerciale dell’immobile, stimare ricavi e costi operativi e organizzare la gestione quotidiana degli appartamenti a Roma. L’inquadramento fiscale definitivo deve invece essere validato dal commercialista sulla base della posizione del proprietario.
Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere generale e non sostituiscono una consulenza fiscale o legale riferita alla situazione del singolo proprietario.
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